איך מקבלים החזר מס שבח?

בית פרטי וצבעוני

נתחיל בהסבר: מה זה בכלל מס שבח?

מס שבח הוא המס אותו יש לשלם על הרווח שנוצר כתוצאה ממכירת מקרקעין בישראל – כלומר קרקע, דירה, בית או נכס מסחרי (למשל חנות או משרד).

כיצד מחשבים את השבח (הרווח) על מכירת הנכס?

כמו כל רווח: מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה של הנכס, כאשר ניתן בתנאים מסויימים לכלול הוצאות נוספות שיקטינו את הרווח. למשל הוצאות שהוצאו בהשבחת הנכס לאורך השנים (שיפוצים, בנייה נוספת וכו'), עלויות מימון (ריבית משכנתא), דמי תיווך, שכר טרחה של עורך דין, שמאי ועוד.

ישנם כללים שונים להכרה בהוצאות והן לא תותרנה בכל מקרה. יש לבחון כל מקרה לגופו. למשל, לדירה שהושכרה לאורך השנים במסלול מיסוי של 10% מהכנסות השכירות, לא תותר הכרה בהוצאות המימון.

בבחינת זכאות להחזר מס שבח יש לבחון האם במסגרת דיווח השומה למיסוי מקרקעין אכן הוכרו כל ההוצאות המותרות בניכוי.

במקרים מסוימים למשל במכירת נכסים מסחריים, או דירות להשקעה שהושכרו לאורך השנים, יחושב פחת אשר מקטין את שווי הרכישה, וכתוצאה מכך מגדיל את השבח. לדירות מגורים אשר לא הושכרו – לא מחושב פחת.

לאחר חישוב השבח, מנטרלים את עליית המדד בתקופת אחזקת הנכס, והיתרה היא השבח הריאלי החייב במס.

מהו שיעור מס השבח, או כמה מס שבח משלמים?

שיעור מס השבח לדירות מגורים, שנרכשו לאחר 1.1.2014 עומד על 25%.

לדירות מגורים שנרכשו לפני 1.1.2014 מחושב המס על פי חישוב "לינארי מוטב", כך שהרווח שנצמח עד ליום 1.1.2014 פטור ממס, והרווח שנצמח החל מתאריך זה, חייב ב-25% מס.

לעומת זאת, שיעור מס השבח למקרקעין שאינם דירת מגורים, למשל קרקע ונכסים מסחריים, עומד גם הוא על 25%, אך עבור נכסים שנרכשו לפני 7.11.2001 יבוצע חישוב לינארי לפיו המס על שבח שנצמח בתקופה זו יכול להגיע גם עד ל-47%.

מתי משלמים את מס השבח?

מס השבח צריך להיות משולם במלואו עד 60 יום לאחר יום המכירה. ברוב המקרים יום המכירה הוא יום חתימת החוזה. בתנאים מסויימים ניתן לדחות את תשלום המס אל מעבר ל-60 יום מיום חתימת החוזה.

מי יכול לקבל פטור ממס שבח?

כיום ניתן לקבל פטור ממס שבח במקרה של מכירת דירת מגורים יחידה שמוחזקת על ידי המוכר לפחות 18 חודשים. הפטור ניתן עד סכום של 5,008,000 ש"ח (נכון ל-2024), כאשר החלק משווי הדירה שעולה על תקרת הפטור יחויב במס.

ישנם מקרים בהם דירות נוספות של המוכר לא יחשבו כדירות נוספות לצורך ההכרה בפטור ממס שבח לדירה יחידה, למשל בעלות על 1/3 דירה או בעלות על 1/2 דירה שנתקבלה בירושה, אינה נספרת כדירה נוספת.

דירה שנתקבלה בירושה פטורה ממס שבח, במידה והמוריש היה פטור ממס שבח אם היה מוכר אותה, ואם זו הייתה דירתו היחידה כשנפטר.

אז למה מקבלים החזר על מס שבח?

מס השבח אשר משולם בחלוף 60 יום ממועד המכירה, מחושב על פי הנתונים המקסימליים ללא התחשבות בפרופיל האישי של המוכר. ברוב המקרים בזמן המכירה, אין מספיק זמן להנפיק את כל הנתונים ולהגיש את כל הדוחות הנדרשים על מנת להקטין מראש את מס השבח. לכן רק לאחר התשלום של המס למיסוי מקרקעין, ניתן לבצע חישוב סופי מול מס הכנסה ולקבל החזר.

להלן מקרים בעלי סבירות גבוהה לקבלת החזר מס שבח:

מוכרים מעל גיל 60 זכאים למדרגות מס נמוכות על שבח מקרקעין, ואם ההכנסות האחרות של המוכרים נמוכות מספיק, ניתן לקבל החזר מס שבח.

במכירת קרקע/נכס מסחרי שנרכשו לפני 7.1.2001 יתכן חישוב מס של 47% על חלק מהשבח, אשר ניתן להקטין אותו במידה ושיעור המס השולי של המוכר נמוך יותר.

מוכרים עם הכנסות נמוכות שלא ניצלו את מלוא נקודות הזיכוי על הכנסות אחרות.

מוכרים שצברו הפסדים בשוק ההון, או הפסדי הון אחרים, יכולים לבצע קיזוז של הפסדי ההון מהשבח, ובכך להביא להקטנת המס ולקבלת החזר מס שבח.

במכירת נכס שהוחזק במשותף על ידי בני זוג, ניתן לפצל את חבות המס בין בני הזוג ולנצל מדרגות מס נמוכות או נקודות זיכוי לא מנוצלות של כל אחד מבני הזוג.

ניתן לבצע פריסת מס שבח עד 4 שנים לפני שנת המכירה, ולחשב את המס כאילו השבח נפרס באופן שווה בכל אחת מהשנים.

בבדיקת שומת השבח עצמה ניתן לזהות אם לא הוכרו ההוצאות במלואן, או אם לא נוצלו הנחות שונות שניתן היה לדרוש בעת הדיווח על העסקה.

איך מקבלים החזר מס שבח?

ההחזר מתקבל ממס הכנסה לאחר הגשת הדוחות השנתיים הרלוונטיים, תוך דרישת הזיכויים, הפריסות, הפיצולים ושאר המרכיבים אשר עשויים לזכות בהחזר. יש לבצע בחינה מקיפה אשר מותאמת לפרופיל הספציפי של כל מוכר/ת על מנת לזהות זכאות להחזר וביצוע חישוב נכון שיביא לקבל החזר מקסימלי.

אני כרואה חשבון, מתמחה בטיפול בהחזרי מס שבח ודואג לבצע בדיקה יסודית טרם הגשת הבקשה להחזר. לאחר מכן אני מגיש למס הכנסה את הדוחות והטפסים הנדרשים למס הכנסה ועוקב אחר תהליך ההחזר עד לקבלתו ישירות לחשבון הבנק של המוכר.

את הבקשה להחזר ניתן להגיש עד 6 שנים מיום המכירה, אך במידה ומבצעים פריסת מס שבח, הזמן הנדרש להגשת הבקשה להחזר לאחר המכירה הינו שנתיים בלבד. בכל מקרה לא מומלץ להתמהמה ולפנות בהקדם לביצוע בדיקת זכאות להחזר.

במקרים מסויימים ניתן אף להקטין את מס השבח כבר במועד המכירה, ולייתר את הצורך בהגשת בקשה מאוחרת להחזר. במקרים כאלה אני עובד בשיתוף פעולה מלא עם עורך הדין אשר מלווה את המוכרים, על מנת לנצל את מלוא הטבות המס ככל הניתן כבר בזמן תהליך המכירה.

האמור במאמר זה אינו מהווה ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ מקצועי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

מעריך את פנייתך.
מבטיח לחזור בהקדם, ערן

לוגו ערן כהן רו"ח